苏州跑盘报告4——新区科技城新盘推荐

科技城是目前三大新城二手房最贵的区域，不少改善小区挂牌价已经奔着5万大关去了。

不仅是挂牌价，科技城三个改善二手小区最新成交价也不便宜，成交破4万已经不稀罕，朗诗的小联排马上快破5万，已经超过狮山不少小区。

去年讲过，科技城的改善集中在浒东运河的西边，今年3.2万抢到金茂府洋房的那一批，个人感觉比大华高层划算。

如上图所示，科技城住宅的主流供应区，目前整个科技城在售新房有6家，新房供应量非常大，今年是置换科技城非常好的机会，除了新房以外，可以重点淘一淘二手房。

科技城目前在售新房：

1.大悦澜庭，预计6月首次开盘，首次开盘2、3、4、8#，主力户型105/109㎡、129㎡、132㎡，精装修带三大件，单价未知，预计3万左右，目前没有中介分销。

大悦澜庭位置比较讨巧，科技城实小、新实中学锦峰校区都在边上，非常近，步行可达，唯一的缺点是东边靠高速，可能会有噪音影响。

然而大悦澜庭小户型105㎡的，非常神奇的放在了西边，基本不受高速影响，加上标准的3房2卫和双阳台，105㎡性价比非常非常高。

相信很多人清楚，从去年就开始推荐大悦，结果也不出意外，产品还行，谈不上惊艳，但小户型很受众，预计会比较难买到，总之小户型非常推荐，大户型还行，中规中矩。

2.中海阅狮山，预计6月首次开盘，前山澜庭对面，纯洋房精装，三大件都有，主力户型110㎡、128㎡、150㎡、175㎡，小区外立面很好看，品质做的很不错，算是区域标杆，目前没有中介分销。

中海阅狮山名字有点碰瓷，纯洋房社区很多人喜欢，尤其前山澜庭马上清盘，科技城仅有的洋房小区，而且封顶销售，明年就能拿房，周期比较短。

缺点也很明显，拿地价贵，1.8万+的楼面价，科技城天花板，预计最终售价3万+。

本来以为这个项目定位是科技城洋房高改产品，没有特别期待，结果去售楼处看到一个非常惊艳的产品，中海阅狮山的底复，可以算革新之作。

关于苏州新房地下室底复，基本是限价背景下用来拉低备案均价的，所以能挖大绝对不小，然而一般的地下室都是鸡肋，通风效果极差，装修好了不出5年到处发霉，重点装修还贵，尤其黄梅天，我朋友家两台抽湿机循环使用，根本不敢关。

我个人觉得，市面上绝大多数高层的底复产品都是垃圾。

中海阅狮山这个底复我非常安利，如上图所示，退台式的设计，用了退台夹层庭院设计（庭院可以个人使用，不可以封闭），屋内采光和通风基本没什么问题，并且夹层下面还有一层3.5M挑高的储藏间通地下车库，潮湿问题最小化了。

重点这个夹层是精装的，开发商装好的，你不要砸钱去装了，我觉得非常不错，尤其喜欢带院子的客群，200多㎡的底复总价未定，预计不超500W，可能还会更便宜。

3.浅悦静庭，主力户型102㎡、122㎡、142㎡，这批房源靠马路，阳台封了，所以整体比一期多了几平，总价也上来了一些，位置也不如一期，目前有中介分销。

浅悦二期房源不如一期，然而也卖的差不多了，预计下个月开始加推三期，均价2.85万，精装带三大件，带智能家居系统，整体而言性价比还行，可惜小户型做的是一卫，比大悦澜庭性价比低了一些。

4.熙境云庭，现房，精装，有中央空调，户型109㎡、130㎡、136㎡，均价2.8万，目前有中介分销。

熙境云庭定位算几个新房里偏刚需的楼盘，100㎡以内的小户已经没房源，目前整个案场状况就是现房状态慢慢卖，性价比一般，耐不住现房比较有吸引力，整体来讲中规中矩的一个楼盘。

5.前山澜庭，纯洋房小区，去年卖的磕磕巴巴，开盘等3个月周期都不是问题，并且还有110㎡的小户，今年开始走量，首付要求7天到位，不等周期，目前尾盘，少量125-170㎡，主推185-265㎡的底复，精装带三大件，均价2.9万，目前有中介分销。

尾盘了，底复不考虑，正常房源也没什么好楼层了。

6.保利和光山语，没什么项目信息，位置在熙境云庭边上，楼面价1.5万+，整体感觉很一般，等项目信息出来再了解下。

最后把我自己购买意向，科技城几个新房排一下序：

1.中海阅狮山底复，2.大悦澜庭，3.浅悦静庭，4.中海阅狮山（看最终价格），5.前山澜庭（尾盘），6.熙境云庭，7.保利和光山语